שלושה בנקים ברוסיה העלו ריביות משכנתה באוקטובר, נתוני ספטמבר מספקים רקע

גזפרומבנק, בנק DOM.RF ו-PSB העלו ריביות במסלולי משכנתאות מסוימים בתנאי שוק באוקטובר 2026, לפי דיווח RBC מ-21 באוקטובר שהתבסס על מעקב DOM.RF ותגובות הבנקים. הראיות מתייחסות להצעות אשראי מסוימות. הן אינן קובעות שכל הבנקים הגדולים ברוסיה העלו ריביות או שאישורי המשכנתאות וההלוואות שניתנו בפועל ירדו.

פרסום רשמי חדש יותר מספק את הרקע להיקף ההלוואות. סקירת המשכנתאות לספטמבר של הבנק המרכזי של רוסיה, שעודכנה ב-30 באוקטובר, מציגה הלוואות משכנתה ברובל בהיקף 617.1 מיליארד רובל. הנתון מתייחס לתקופה שקדמה לשינויי המחיר באוקטובר ואינו יכול למדוד את השפעתם.

אילו בנקים שינו את ההצעות

RBC דיווח על השינויים הבאים במסלולי משכנתאות בתנאי שוק:

• גזפרומבנק העלה את הריביות ב-0.2 נקודת אחוז מ-15 באוקטובר, ל-17.9 אחוזים לרכישת דירות ולמימון מחדש בתנאים שפורטו בדיווח. בהלוואות הנמוכות מ-7 מיליון רובל חלה ריבית של 18.9 אחוזים.
• בנק DOM.RF העלה ריביות ב-0.5 נקודת אחוז. הריביות התחילו ב-18.8 אחוזים להלוואות לרכישת דירות, ב-19.5 אחוזים לבניית בית וב-19.7 אחוזים לרכישת בית מוכן, לפני הנחות ותוספות אישיות.
• PSB העלה ב-2 באוקטובר את הריביות לדירות חדשות וקיימות ב-0.44 נקודת אחוז, ל-18.49 אחוזים. ריבית המימון מחדש עלתה ב-0.2 נקודת אחוז, ל-17.99 אחוזים.

אלה הצעות שדווחו במועד מסוים, ולא הבטחה לתנאים הזמינים לכל מבקש הלוואה ב-31 באוקטובר. הן גם אינן מוכיחות העלאת ריבית באוקטובר בסברבנק או ב-VTB. כדי לצרף את הבנקים האלה לרשימה דרושות ראיות נפרדות לשינוי, ולא עמוד מוצר ללא תאריך או השוואה בין מסלולים שונים.

ריבית מוצעת אינה מדד לאישורי הלוואות

ריבית מינימום או ריבית בסיס מתארת מחיר הכפוף לתנאים. סכום ההלוואה, הנכס, הביטוח והנחות אישיות עשויים להשפיע על ההצעה הרלוונטית. לכן יש לשמור על ההסתייגויות הצמודות לריביות שדווחו, ולא להפוך אותן לעלות אשראי אחידה לכל הלקוחות.

בניתוח של Russia Economy יש להפריד בין שלוש שאלות: מה הבנק מפרסם, אילו בקשות הוא מאשר ואילו הלוואות הוא מעמיד בפועל. שינוי בראשונה אינו מספק נתונים על השתיים האחרות. אפילו דיווח על עלייה בבקשות אינו מוכיח, ללא מידע נוסף, עלייה באישורים או ברכישות שהושלמו.

המדריך שלנו לשוק הדיור והמשכנתאות מסביר את ההבדל בין אשראי מסובסד להלוואות בתנאי שוק. ההבחנה חשובה במיוחד כשמשווים ריבית שוק מפורסמת לממוצע המחושב על פני כלל המשכנתאות.

הרקע למדיניות אינו מוכיח סיבה משותפת

ב-23 באוקטובר השאיר הבנק המרכזי של רוסיה את ריבית המפתח על 14 אחוזים. בהודעתו העריך שהתנאים המוניטריים מרסנים במידה מתונה וציין שהריביות עלו ברוב חלקי השוק הפיננסי. זו החלטת מדיניות והערכה רשמית, ולא הוראה הקובעת את מחירי המשכנתאות בבנקים מסוימים.

העלאות הריבית שדווחו ב-21 באוקטובר קדמו להחלטה. אי אפשר לתאר אותן כתגובה להעלאת ריבית ב-23 באוקטובר, משום שהבנק המרכזי לא הודיע על העלאה כזאת. המדריך לריבית המפתח מסביר את מנגנון ההשפעה הרחב יותר, שאינו מחייב את כל ריביות האשראי לנוע יחד.

שינוי מדיניות נפרד נגע למשכנתאות המסובסדות. הודעת משרד האוצר מ-24 בספטמבר, שהובאה במאגר Garant, קבעה שהריביות ותקרות ההלוואה בתוכנית המשכנתה למשפחות ישתנו לפי מספר הילדים והאזור בחוזים חדשים מ-1 באוקטובר. היא גם קבעה תקופת סבסוד מרבית של 15 שנים. אלה כללי תוכנית, ולא ראיה לכך שכל הלווים עברו לאשראי בתנאי שוק או שכל הבנקים שינו מחירים מאותה סיבה.

מה מראות ההלוואות שניתנו בספטמבר

סקירת המשכנתאות לספטמבר של הבנק המרכזי של רוסיה מציגה 125,200 הלוואות משכנתה ברובל בהיקף כולל של 617.1 מיליארד רובל, עלייה של 44.8 אחוזים במספר ההלוואות ושל 62.1 אחוזים בסכום לעומת אוגוסט. אלה נתונים רשמיים על הלוואות שניתנו בספטמבר, ולא נתוני בקשות מאוקטובר.

אשראי בתמיכת המדינה הסתכם ב-433.5 מיליארד רובל, כ-70 אחוזים מהסכום הכולל. ההלוואות בתנאי שוק הגיעו ל-183.6 מיליארד רובל, עלייה של 9.9 אחוזים. הבנק המרכזי קישר את הפעילות המוגברת בספטמבר לשינויים הצפויים בתוכנית המשכנתה למשפחות. זהו הסבר של הרגולטור, ולא מסקנה סיבתית הנגזרת מהצעות הריבית שתוארו לעיל.

הריבית הממוצעת על משכנתאות חדשות ירדה מ-10.1 אחוזים ל-8.6 אחוזים ככל שמשקל ההלוואות המסובסדות גדל, לפי הרגולטור. הממוצע למשכנתאות בתנאי שוק נותר 18.0 אחוזים. הדיווח על ריביות ספטמבר מסומן כראשוני. לכן ירידה בממוצע הכללי אינה מוכיחה שמשכנתאות בתנאי שוק הוזלו ללווה בעל מאפיינים דומים.

תוצאת אוקטובר היא שאלה נפרדת

לצורכי כתבה זו, הנתון הרשמי מ-30 באוקטובר מחליף את האומדן הראשוני המוקדם יותר של 614 מיליארד רובל, שפרסם בנק DOM.RF ב-8 באוקטובר. אין לחבר את שני הפרסומים לסדרה אחת בלי לבדוק את ההגדרות ואת גרסאות הנתונים.

הראיות הזמינות מצביעות על העלאות מחיר מסוימות באוקטובר ועל התרחבות ההלוואות בספטמבר. הן עדיין אינן קובעות את מלוא היקף ההלוואות באוקטובר, את מגמת האישורים הארצית או את השפעת שינויי המחיר על ההלוואות שניתנו בפועל. מסקנות כאלה מחייבות נתוני הלוואות ואישורים שיפורסמו בהמשך, תוך הפרדה בין מסלולי שוק למסלולים מסובסדים.